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As mais-valias provenientes da venda de imóveis, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo e do seu agregado familiar, podem ficar isentas de tributação em IRS se houver reinvestimento noutro imóvel, também para habitação própria e permanente.

O valor a reinvestir não é o valor das mais-valias obtidas, mas sim, o valor da realização, isto é, o valor da venda, deduzido do saldo liquidado do empréstimo bancário à data da venda.

Por exemplo, se um determinado sujeito passivo adquiriu em 2015 um imóvel para a sua habitação permanente por 400.000€, sem recurso ao crédito bancário, e o vendeu em 2023 por 500.000€, obteve uma mais-valia de 100.000€ (sem considerar despesas inerentes e desvalorização da moeda). Mas esta mais-valia só fica isenta de tributação em IRS se o sujeito passivo reinvestir os 500.000€ noutra habitação própria e permanente.

Se for reinvestido apenas parte do valor de realização, a isenção de IRS incide apenas sobre a parte proporcional ao reinvestimento. No exemplo, se reinvestir, em vez dos 500.000€ apenas 300.000€ (que corresponde a 60% do que deveria reinvestir), ficará isento de IRS sobre 60.000€ (60% da mais-valia), pagando IRS sobre 40.000€

No mesmo exemplo, se na compra da habitação em 2015, houve recurso ao crédito bancário e no momento da venda em 2023 devia ao banco 180.000€, o valor a reinvestir será de 320.000€ (500.000€ – 180.000€), desde que liquide o empréstimo bancário com o produto da venda.

O reinvestimento terá de ser efetuado dentro dos 24 meses anteriores e dos 36 meses posteriores à venda do imóvel que gerou a mais-valia.